等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。

等额本息还款法,也称定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。

这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长,同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说,无疑是最好的选择。

等额本息优缺点

优点:每月还款额相等,便于购房者计算和安排每期的资金支出。因为平均分摊了还款金额,所以还款压力也平均分摊,特别适合前期收入较低,经济压力大,每月还款负担较重的人士。

缺点:在每期还款金额中,前期利息占比较大,后期本金还款占比逐渐增大。总体计算下来,利息总支出是所有还款方式中最高的。

等额本息适用人群

收入处于稳定状态的家庭,特别是暂时收入比较少,经济压力比较大的人士。因为虽然每个月还款金额相同,但是所含本金和利息的比例不同,初期所还部分,利息占较大比例,而贷款本金所占的比例较低,不适合有提前还贷打算的人士。

等额本息计算公式

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】

相关阅读: 选择等额本息还款好不好

有人说“等额本息法”不合算,支付的利息多,甚至有人说该还款方法下实际利率高达名义利率的两倍,这种说法是非常荒谬的,只要能够看懂计算公式,或者知道银行计息原理,就应该明白,利息的多少取决于利率、占用资金金额与时间(利息=日利率*积数,积数则是计息期内每天资金占用额之和)。与“等额本金法”相比,“等额本息法”前期本金还的少,贷款期内贷款积数高一些,所以利息确实会多一些,比如贷款期限20年时两种还款方式利息总支出要多出大约20%,但这是很正常的,并不能因为利息总额多一点就说不合算。

还有人说“等额本息”前期偿还的大部分是利息,因此若选择提前还贷,会有大量利息损失。这也是很荒谬的。列出第一个月两种还款方式的还款构成就会发现,第一个月支付的利息是完全相同的,只是本金有差异而已,等额本金还的本金少些。如果说等额本息法提前还款会损失大量利息,那么等额本金法岂不是一样?

总之,还款方式没有不合算的,只有不合适的。每种还款方式下银行都没有额外多收你利息,但利息总额确实会因资金占用不同而不同,所以我们应该选择适合自己的还款方式,并在资金充裕的情况下选择提前还款。如果想节省利息,那么我的建议是不要贷款,利息自然不用支付了。

深入了解: 房贷还款方式

房贷还款比较:等额本息VS等额本金

什么是等额本金还款法

等额本金还款方式相对划算 但你适合么?

购房者必看:住房贷款常见还款方式大盘点

 

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