对于房奴一族来说,有了钱赶紧还房贷天经地义,然而理财专家在此提醒:提前还贷有时未必划算,要具体问题具体分析,特别是在目前的降息通道之下。

年终奖要优先还贷吗?

徐先生是某外企的白领,每到年底就会领取双薪、年终奖,还有公司的各种福利和股息分红,每年下来大概有15万元左右的收入。徐先生打算申请部分提前偿还自购房屋的公积金贷款,以减轻后续还款压力。

“其实徐先生这类公积金贷款持有人,并不适合提前还贷,因为公积金贷款含有一定的福利,目前的公积金利率只有4.5%,且有进一步降息空间,而目前银行3~6个月理财产品的预期年化收益率就可以达到这个水平,如果期限更长,或非保本浮动收益类产品则会更高,这样不仅有一定的利差收益,还能保持较好的流动性,以备急需。”匿名理财分析师表示。

央行年内两次下调利率,令年内房贷基准利率下调了0.5个百分点,这意味着100万元10年期的贷款,每月减少256.38元,根据《个人住房借款合同》约定,房贷利率的调整将在2013年1月1日执行,也就是说,这两次降息的效果很快就能兑现。

什么情况下提前还贷不划算?

那么,到底哪些情况下提前还贷不划算呢?简单来说,投资收益高于房贷利率或对流动性要求较高的客户,也就是理财达人和小企业主们并不适合提前还贷;此外即使没有更好的投资渠道,以下情况也不适合提前还贷。

“采用等额本息还款且还款期已达3年~5年以上的房贷客户,提前还款并不划算”,国内著名理财师姜龙君在接受《红周刊》记者采访时表示,“由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式,将全部贷款本息分摊到各月收取,前期月供中本金占比较低,归还的大多是利息,还款在3年~5年以上,利息已还了不少,越往后越相当于免息分期,此时部分提前还贷,无异于主动放弃低成本的资金使用权,颇不划算。”

此外,申请贷款时享受了较高利率折扣(如7折~8.5折)的客户,也不适合提前还贷,因为从楼市调控和利率市场化的角度来看,这种优惠幅度将很难再现。当然,为了出售房屋而提前结清贷款的客户无需考虑上述因素,只是在“认房又认贷”的“限贷”政策之下,住房贷款的申请难度越来越大,更应珍惜。

貌似较高的贷款利率,其实包含了杠杆工具、信用成本、资金使用权、货币的时间价值等诸多的成本对价,投资者利用银行贷款提前获得了房屋的使用权。取得贷款所付出的时间、精力和钱财,已经做为“沉没成本”无法追回,所以建议安心享用这些劳心伤神才取得的资金使用权。

姜龙君认为,合理负债是财务规划的重要组成部分,负债不仅是“借鸡生蛋”的工具,也是“强制储蓄”的手段;从现金规划的角度来说,保持适度的流动性是防范风险、捕获机会的必备条件,普通百姓虽不强调“现金为王”,但“手中有钱,心里不慌”的原则还是要恪守的。在当前信用货币扩张,利率水平较低的阶段,建议大家多使用银行贷款,不必忙着提前还贷。

提前还贷并非易事

排除上述情况外,即便真的要提前还贷款,期间也会受到各种阻碍,并非易事。网友“拼搏人生1983”在微博中吐槽表示“被农行坑了,提前还贷要收违约金,当时还说一年后就不用”,而类似的情况还有提前还贷不仅要提前一个月申请,还要交纳各种手续费。

“对于提前还贷的问题,中资银行以前并没有严格约束,但随着外资银行的进入和客户随意还贷对信贷规模控制的冲击,目前国内各家银行都开始执行还贷提前申请,限期内归还需征收违约金等限制措施和惩罚措施,标准有所不同,但目的都是不鼓励客户提前还贷”。在姜龙君看来,银行的这些规定也是有其道理的。

其实除了提前还贷之外借款人还有一些其他方式来规划这笔多出来的年终奖金,如多家银行都推出“以存抵贷”式的省息产品,开通此类业务后,账户中的存款孶息可以部分冲抵贷款本金,既降低了贷款成本,又保持了流动性,以应对“元旦”、“春节”出现的传统“支付高峰”期。

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下面四种情况最好不要提前还款

一、享受了房贷七折利率优惠的贷款者,尽量不要选择房贷提前还款。由于首套房和二套房之间存在巨大的利息差。如果选择提前还贷,除非以后不再贷款,否则再贷款购房,就会被判定为二套房甚至三套房,利率为基础利率的1.1倍,可谓得不偿失。

二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息是指在整个还款期内,每月还款的金额相同。在还款期的初期,月供中利息占据了较大的比例,所还的本金较少,而提前还款是通过减少本金来减少利息支出,因此在还款期的初期进行提前还款,可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款,那么所偿还的其实更多的是本金,实际能够节省的利息很有限。

最后是那些资金紧缺、经济能力有限的人,如果使用应急资金或跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险,有可能因小失大。

深入了解: 提前还款

提前还款需做哪些准备

提前还贷的操作步骤及注意事项

哪些情况不宜提前还款?

提前还款对你来说是否有意义

四种情况千万不要提前还款

 

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